虎ノ門ヒルズステーションタワーオープン後の周辺地域の開発は？

再開発空白エリア

虎ノ門エリアには、再開発が集中しており、虎ノ門ヒルズという日比谷線の新駅まででき、神谷町駅は麻布台ヒルズと直結しています。

森ビルは、このエリアに虎ノ門ヒルズの森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワーに続き、４棟めのステーションタワーを２０２３年１０月にオープンしました。

森ビルのホームページによると、これにより、虎ノ門に「国際新都心・グローバルビジネスセンター」が完成したとあります。

ただ、麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、愛宕グリーンヒルズに囲まれたエリアは、いまだに開発されていない空白地帯となっています。

このエリアは、住所としては、主に虎ノ門３丁目付近となり、港区の再開発事業マップによれば、下記のような位置づけになります。

この赤の「都市計画決定による街づくり地区」に囲まれた白いエリアは、今後何らかの開発が行われる可能性があると私は考えます。

※詳細は下記の港区の再開発事業のリンクを参照願います。

このエリアは、麻布台がそうであったように、古い一戸建てがまだ残っています。

そのたて壊し後には駐車場となる為、コインパーキングもたくさん存在します。

一戸建ては、オーナーの考え次第ですが、固定資産税、相続税を考慮すれば、建て替え、買取の好条件のオファーがあれば、比較的前向きにその交渉が成立すると思います。

また、コインパーキングは、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズが建設中であれば、その需要はあったと思います。

しかし虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ完成後に、この一等地にこれほどのコインパーキングがビジネスとして成立するのかどうかは、疑問に思うところです。

さらに虎ノ門、特に３丁目付近には森ビルが所有・管理しているビルが多く存在します。

森ビルのホームページ主要ビル・施設一覧によれば、森ビルは虎ノ門に１５のオフィスビルを所有管理しています。

さらにその内の１３のビルが虎ノ門３丁目に存在しています。

自社物件であれば、立ち退き交渉なしの社内稟議のみとなりますので、建て替えはスムーズだと思います。

その「点である土地」を、他の土地を加えて再開発という、「面にする」企画力と開発力が大手デベロッパーの腕の見せ所だと思います。

もちろん森ビルはそれができる大手デベロッパーの一つです。

私見ですが、このエリアは森ビルによる再開発でなくても、いずれ開発されていく可能性が高いと考えます。

また、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズの間に位置し、神谷町駅、虎ノ門ヒルズ駅へのアクセスがいいので、賃貸物件としての投資価値が高いと考えます。

個人的にもこのエリアにワンルームマンションを所有しています。

この物件の購入時は賃貸中で、共有部分だけをチェックして、部屋の中を見ずに、オーナーチェンジ物件として購入しました。

私は麻布台ヒルズの地権者ですが、私が地権者になれたのも、20年以上前、私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入ったからです。

この麻布台のマンション購入時も、賃貸中であり、オーナーチェンジで、部屋を見ることなく購入しました。

私としては、ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件に対する抵抗感はなく、立地、戸数、築年等、チェックするポイントはありますが、むしろいい入居者がすでにいた方が、空室、改装費用の心配がなく、投資向きだと考えています。

虎ノ門のマンション購入時の入居者には、家賃の値上げを少しお願いしましたが、現在も賃貸していただいております。

私は今後もこういうエリアの投資効率のいいマンションを購入しようと考えています。

下記の本は私の国内都心物件投資に関する考え方を詳述していますので、おすすめです。

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