私は麻布台ヒルズの地権者ですが、私が地権者になれたのも、20年以上前、私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入ったからです。
私は、サラリーマンの不労所得としては、不動産投資が一番適していると考えます。
不動産投資にも当然、情報収集が必要ですし、賃貸業としてのマネジメント、物件のメンテナンスも欠かせないとは思いますが、金融投資のような短いスパンでのマネジメントは必要がないからです。
このページでは、その基本的な考え方と方法についてお話しします。
都心不動産投資の考え方
不動産はサラリーマンの不労所得としてはもってこいの投資手段でありますが、やはり投資物件は都心に限ります。
なぜなら、今後、日本は少子高齢化がすすみ、都心以外の物件は、値下がり、空き家、老朽化のリスクが高くなるからです。
老朽化、空き家リスク回避
日本は首都圏でも老朽化マンション、空き家問題が顕在化していきており、水道、橋、トンネルといったインフラが寿命をむかえ、人的、財政的に整備がおいつかない状況が生じてきています。
さらに「未来の年表」、「未来の地図帳」（河合雅司著：講談社現代新書）によれば、少子高齢化に伴う、日本の未来は、下記のとおりです。
- 三大都市圏の中で人口減少スピードが最も速いのは関西圏。東京圏への転出が加速している。
- 横浜市は政令指定都市でありながら、市民の意識は都心に向かいがちで人口流出が続いている。
- 東京一極集中には、はどめがかからない。
- ２０２４年国民の３人に1人が高齢者。
- ２０２５年団塊の世代８００万人後期高齢者となり、東京人口の４人に一人が高齢者。
- ２０３３年３戸に１戸が空き家。
- ２０４０年自治体の半数が消滅。
この予測は経済指標の予測と違い、ぶれることも、どこかでV字回復することもありませんので、郊外、いなかに不動産を所有することは、リスクが非常に高いと考えます。
詳細は、下記の本を参考にしてください。
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未来の年表 業界大変化 瀬戸際の日本で起きること (講談社現代新書) 新品価格 |
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未来の地図帳 人口減少日本で各地に起きること 未来の年表 (講談社現代新書) 新品価格 |
したがって私の不動産購入エリアは超一等地である港区の中心エリアと決めています。
入居者のクオリティーの高さ、管理の手間の少なさ
アパート一棟買いで、高利回りをうたっている投資ばなしがありますけど、低家賃のアパートは、さまざまなタイプの入居者が考えられ、トラブル処理等の管理の手間がかかる上、空き部屋のリスクがあるので私は投資しません。
しかも都心の区分所有であれば、物件によりますが、売りたい時に比較的早く、高く売れます。
デメリットは、郊外、いなかのアパートと比較して、物件の価格が高いので利回りが低くなることです。
それでも物件の値下がりリスクの回避、売買の容易さを考慮すれば、利回りの低さはその保険であると考えるべきです。
さらに将来、資産として残していける物件であればいいのですが、前述のように日本は衰退の一途をたどりますので、その物件が老朽化し、維持費がかさみ、売買が不可能になった場合には、家族が相続する際に大きな重荷となります。
居住用、投資用？
都会のいいエリアで、ある程度のグレイドと広さのあるマンションに住みたいと考えるなら、自己所有の物件には住まずに、基本的に賃貸の部屋に住むことが大切だと考えます。
都心のハイグレードなマンション購入には、当然、数億を用意することになります。
そういうマンションは、不動産投資の利回りがよくないのが普通です。
購入額に対して家賃はそれほど高く取れないからです。
そういう物件はキャピタルゲイン（値上がり益）、あるいは相続税対策として購入するものではないかと考えます。
利回りの高い物件の代表格は前述の郊外、いなかのアパートや駅前の古いワンルームマンションではないでしょうか。
500万で買って3万で貸せば、単純に7%近い利回りになります。
逆に2億で買ったマンションを7%の利回りで貸すには、月の家賃は120万近くになります。
管理費、固定資産税を考えれば、さらに高い家賃が必要になると思います。
私はキャピタルゲイン、相続税対策ではなく、自分がラグジュアリーに住むという目的であれば、そういう高額マンションを賃貸で住む方が得だと考えます。
したがって私は不動産投資としては、都心の区分所有マンションをいくつか購入し、その家賃収入と給与収入で、都心のある程度のグレイドと広さのある賃貸マンションに住むことにしていました。
建て替え、再開発の可能性
私の経験上、都心の一等地エリアでは、内装さえ綺麗にしていれば、入居者は新築にはそれほどこだわりません。
また、新築物件で魅力的な物件は、購入価格がすでに高く、将来の値下がりリスクがあります。
また、高額が故に利回りが悪く、再開発の可能性はほとんどなくなります。
私は投資用物件は中古マンションで、将来に建て替え、あるいは再開発の可能性のある物件と決めています。
中古の方がコスパがいいのと、一等地であれば空室率は低く、将来建て替えの可能性と再開発の地権者になれる可能性があるからです。
所有物件
私は港区の麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ周辺、東京ミッドタウン周辺に4つのマンションを区分所有しています。
麻布台ヒルズ
私は麻布台ヒルズ レジデンスBの地権者であり、当初は２０２３年３月に入居する予定でした。
しかし、コロナ及び三井住友建設の工事の遅延により入居は大幅な延期となりました。
麻布台ヒルズレジデンスBは、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合が東京都港区の再開発エリア「麻布台ヒルズ」に新設する地上64階、地下5階、高さ262.82ｍ（最高262.82ｍ）、総戸数約970戸のタワーマンションです。
前述のように、この物件は私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入り、森ビルとの立ち退き交渉の結果、地権者として購入に至ったというものです。
私がそのワンルームマンションを購入した時は全く再開発の情報はもっていませんでしたので、ある意味、宝くじに当たったようなものです。
この麻布台のワンルームマンション購入時は、賃貸中であり、オーナーチェンジで、部屋を見ることなく購入しました。
私としては、ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件に対する抵抗感はなく、立地、戸数、築年等、チェックするポイントはありますが、むしろいい入居者がすでにいた方が、空室、改装費用の心配がなく、投資向きだと考えています。
虎ノ門ヒルズ周辺
虎ノ門エリアには、再開発が集中しており、虎ノ門ヒルズという日比谷線の新駅まででき、神谷町駅は麻布台ヒルズと直結しています。
森ビルは、このエリアに虎ノ門ヒルズの森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワーに続き、４棟めのステーションタワーを２０２３年１０月にオープンしました。
ただ、麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、愛宕グリーンヒルズに囲まれた虎ノ門３丁目付近エリアは、いまだに開発されていない空白地帯となっています。
またこのエリアは、麻布台がそうであったように、古い一戸建てがまだ残っています。
そのたて壊し後には駐車場となる為、コインパーキングもたくさん存在します。
さらに虎ノ門、特に３丁目付近には森ビルが所有・管理しているビルが多く存在します。
私見ですが、このエリアは森ビルによる再開発でなくても、いずれ開発されていく可能性が高いと考えます。
また、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズの間に位置し、神谷町駅、虎ノ門ヒルズ駅へのアクセスがいいので、賃貸物件としての投資価値が高いと考えます。
私はこのエリアにワンルームマンションを所有しています。
この物件も購入時は賃貸中で、共有部分だけをチェックして、部屋の中を見ずに、オーナーチェンジ物件として購入しました。
虎ノ門のマンション購入時の入居者には、家賃の値上げを少しお願いしましたが、現在も賃貸していただいております。
東京ミッドタウン周辺
東京ミッドタウンは、防衛庁の跡地を再開発したので、敷地内に残っていた、みごとな桜並木が有名です。
パークコート赤坂檜町ザタワーは、東京ミッドタウンと一体化していますが、ミッドタウンの開発とは別に、赤坂九丁目北地区第一種市街地再開発事業として2018年に建てられました。
さらに東京ミッドタウン周辺は三井不動産が買収している土地建物が多く、現在すでに取り壊しを開始しているまとまった土地もあります。
私はこのエリアはパークコート赤坂檜町ザタワーのように、東京ミッドタウンの拡張エリアとして開発される可能性があると考え、ワンルームマンションと１LDKマンションを所有しています。
また、この街は六本木の交差点を六本木通りで二分した場合、ヒルズの反対側に位置し、乃木坂、赤坂へのアクセスが良く、ヒルズ側と違い、桧町公園を代表に自然環境の整った、大人の街です。
賃貸物件としていい入居者を確保できる、投資価値が高い物件と考えています。
まとめ
- 金融投資のような短いスパンでのマネジメントの必要がない為、サラリーマンの不労所得としては、不動産投資が一番適している。
- 今後、日本は少子高齢化がすすみ、東京一極集中に、はどめがかからず、都心の物件以外は、値下がり、空き家、老朽化のリスクが高くなる為、投資物件は都心に限る。
- 都心の一等地エリアの入居者のクオリティーは比較的高く、管理の手間が少ない。また物件によるが、売買が比較的容易で価格のアドバンテージもある。
- デメリットは、郊外、いなかのアパートと比較して、物件の価格が高いので利回りが低くなることだが、物件の値下がりリスクの回避、売買の容易さを考慮すれば、利回りの低さはその保険であると考えるべき。
- 都心の一等地エリアで、ある程度のグレイドと広さのあるマンションに住みたいと考えるなら、利回りを考慮し、都心の区分所有マンションをいくつか購入し、その家賃収入と給与収入で、自分自身は、賃貸マンションに住むことが大切。
- 新築物件で魅力的な物件は、購入価格がすでに高く、将来の値下がりリスクがある。また、高額が故にの利回りが悪く、再開発の可能性はほとんどない。
- 都心の一等地エリアでは、内装さえ綺麗にしていれば、入居者は新築にはそれほどこだわらないし、空室率は低いので投資用物件は、中古マンションで、将来建て替えの可能性と再開発の地権者になれる可能性のある物件にすべき。
私は今後も一等地エリアの投資効率のいいマンションを購入しようと考えています。
