再開発空白エリア
虎ノ門エリアには、再開発が集中しており、虎ノ門ヒルズという日比谷線の新駅まででき、神谷町駅は麻布台ヒルズと直結しています。
森ビルは、このエリアに虎ノ門ヒルズの森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワーに続き、4棟めのステーションタワーを2023年10月にオープンしました。
森ビルのホームページによると、これにより、虎ノ門に「国際新都心・グローバルビジネスセンター」が完成したとあります。
ただ、麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、愛宕グリーンヒルズに囲まれたエリアは、いまだに開発されていない空白地帯となっています。
このエリアは、住所としては、主に虎ノ門3丁目付近となり、港区の再開発事業マップによれば、下記のような位置づけになります。
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この赤の「都市計画決定による街づくり地区」に囲まれた白いエリアは、今後何らかの開発が行われる可能性があると考えます。
※詳細は下記の港区の再開発事業のリンクを参照願います。
itizu.pdf (city.minato.tokyo.jp)
minatokunomatidukuri.pdf (city.minato.tokyo.jp)
港区ホームページ/第一種市街地再開発事業 (city.minato.tokyo.jp)
古い一戸建てとコインパーキングの存在
このエリアは、麻布台がそうであったように、古い一戸建てがまだ残っています。
そのたて壊し後には駐車場となる為、コインパーキングもたくさん存在します。
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一戸建ては、オーナーの考え次第ですが、固定資産税、相続税を考慮すれば、建て替え、買取の好条件のオファーがあれば、比較的前向きにその交渉が成立すると思います。
また、コインパーキングは、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズが建設中であれば、その需要はあったと思います。
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しかし虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ完成後に、この一等地にこれほどのコインパーキングがビジネスとして成立するのかどうかは、疑問に思うところです。
虎ノ門の森ビル 所有・管理物件
さらに虎ノ門、特に3丁目付近には森ビルが所有・管理しているビルが多く存在します。
森ビルのホームページ 主要ビル・施設一覧によれば、森ビルは虎ノ門に15のオフィスビルを所有管理しています。
さらにその内の13のビルが虎ノ門3丁目に存在しています。
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自社物件であれば、立ち退き交渉なしの社内稟議のみとなりますので、建て替えはスムーズだと思います。
その「点である土地」を、他の土地を加えて再開発という、「面にする」企画力と開発力が大手デベロッパーの腕の見せ所だと思います。
もちろん森ビルはそれができる大手デベロッパーの一つです。
まとめ
私見ですが、このエリアは森ビルによる再開発でなくても、いずれ開発されていく可能性が高いと考えます。
また、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズの間に位置し、神谷町駅、虎ノ門ヒルズ駅へのアクセスがいいので、賃貸物件としての投資価値が高いと考えます。
私は麻布台ヒルズの地権者ですが、私が地権者になれたのも、20年以上前、私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入ったからです。
この麻布台のマンション購入時は、賃貸中であり、オーナーチェンジで、部屋を見ることなく購入しました。
私としては、ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件に対する抵抗感はなく、立地、戸数、築年等、チェックするポイントはありますが、むしろいい入居者がすでにいた方が、空室、改装費用の心配がなく、投資向きだと考えています。
都心不動産のメリット
日本は首都圏でも老朽化マンション、空き家問題が顕在化していきており、水道、橋、トンネルといったインフラが寿命をむかえ、人的、財政的に整備がおいつかない状況が生じてきています。
さらに「未来の年表」、「未来の地図帳」(河合雅司著:講談社現代新書)によれば、少子高齢化に伴う、日本の未来は、下記のとおりです。
- 三大都市圏の中で人口減少スピードが最も速いのは関西圏。東京圏への転出が加速している。
- 横浜市は政令指定都市でありながら、市民の意識は都心に向かいがちで人口流出が続いている。
- 東京一極集中には、はどめがかからない。
- 2024年国民の3人に1人が高齢者。
- 2025年団塊の世代800万人後期高齢者となり、東京人口の4人に一人が高齢者。
- 2033年3戸に1戸が空き家。
- 2040年自治体の半数が消滅。
この予測は経済指標の予測と違い、ぶれることも、どこかでV字回復することもありませんので、郊外、いなかに不動産を所有することは、リスクが非常に高いと考えます。
詳細は、下記の本を参考にしてください。
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未来の年表 業界大変化 瀬戸際の日本で起きること (講談社現代新書) 新品価格 |
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未来の地図帳 人口減少日本で各地に起きること 未来の年表 (講談社現代新書) 新品価格 |
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したがって都心不動産を購入するメリットは高いと考えます。