虎ノ門ヒルズ周辺の空き地は森ビルの再開発か？

再開発空白エリア

虎ノ門エリアには、再開発が集中しており、虎ノ門ヒルズという日比谷線の新駅まででき、神谷町駅は麻布台ヒルズと直結しています。

森ビルは、このエリアに虎ノ門ヒルズの森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワーに続き、４棟めのステーションタワーを２０２３年１０月にオープンしました。

森ビルのホームページによると、これにより、虎ノ門に「国際新都心・グローバルビジネスセンター」が完成したとあります。

ただ、麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、愛宕グリーンヒルズに囲まれたエリアは、いまだに開発されていない空白地帯となっています。

このエリアは、住所としては、主に虎ノ門３丁目付近となり、港区の再開発事業マップによれば、下記のような位置づけになります。

この赤の「都市計画決定による街づくり地区」に囲まれた白いエリアは、今後何らかの開発が行われる可能性があると考えます。

※詳細は下記の港区の再開発事業のリンクを参照願います。

このエリアは、麻布台がそうであったように、古い一戸建てがまだ残っています。

そのたて壊し後には駐車場となる為、コインパーキングもたくさん存在します。

一戸建ては、オーナーの考え次第ですが、固定資産税、相続税を考慮すれば、建て替え、買取の好条件のオファーがあれば、比較的前向きにその交渉が成立すると思います。

また、コインパーキングは、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズが建設中であれば、その需要はあったと思います。

しかし虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ完成後に、この一等地にこれほどのコインパーキングがビジネスとして成立するのかどうかは、疑問に思うところです。

さらに虎ノ門、特に３丁目付近には森ビルが所有・管理しているビルが多く存在します。

森ビルのホームページ主要ビル・施設一覧によれば、森ビルは虎ノ門に１５のオフィスビルを所有管理しています。

さらにその内の１３のビルが虎ノ門３丁目に存在しています。

自社物件であれば、立ち退き交渉なしの社内稟議のみとなりますので、建て替えはスムーズだと思います。

その「点である土地」を、他の土地を加えて再開発という、「面にする」企画力と開発力が大手デベロッパーの腕の見せ所だと思います。

もちろん森ビルはそれができる大手デベロッパーの一つです。

私見ですが、このエリアは森ビルによる再開発でなくても、いずれ開発されていく可能性が高いと考えます。

また、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズの間に位置し、神谷町駅、虎ノ門ヒルズ駅へのアクセスがいいので、賃貸物件としての投資価値が高いと考えます。

私は麻布台ヒルズの地権者ですが、私が地権者になれたのも、20年以上前、私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入ったからです。

この麻布台のマンション購入時は、賃貸中であり、オーナーチェンジで、部屋を見ることなく購入しました。

私としては、ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件に対する抵抗感はなく、立地、戸数、築年等、チェックするポイントはありますが、むしろいい入居者がすでにいた方が、空室、改装費用の心配がなく、投資向きだと考えています。