私は麻布台ヒルズの100平方メートルの2LDKの一室を所有しています。
これは20年以上前、私がロサンゼルスにいた時に不動産投資として買った、麻布台のワンルームマンションが、森ビルによる虎ノ門・麻布台再開発計画用地に入り、森ビルとの立ち退き交渉の結果、地権者として購入に至ったというものです。
私がそのワンルームマンションを購入した時は全く再開発の情報はもっていませんでしたので、ある意味、宝くじに当たったようなものです。
当時森ビルはそのマンションの部屋をいくつか所有していました。
その時はうわさだけで、再開発が認可されていたわけではありませんでしたが、森ビルの社員が理事会に出席していましたので、このことでそのマンションが再開発エリアに含まれることを確信しました。
そもそもそういうエリアに自己所有物件を持っていなければその可能性もないので、それ以降の不動産投資はその可能性のあるエリアにすることにしています。
私は、この麻布台に持っていたワンルームマンションに加え、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズの中間地点、東京ミッドタウン周辺にもワンルームマンションを所有しています。
このページでは、麻布台ヒルズの物件購入の流れから地権者のメリットについてお話します。
物件購入までの流れ
買取補償
再開発組合による所有物件の買取補償額の提示がありました。
基本的に当時の相場と再開発の特別な計算方法で算出した金額ですが、私の場合は当時の購入価格の倍近い値段で買い取りしていただきました。
家賃補償
完成までの家賃補償がありました。
立ち退き料を算定する際、息子を住まわせていましたが、立ち退いてそのエリアで賃貸するとすればという条件で算定した金額を提示されました。
森ビルからは、立ち退き後の賃貸契約書の提出をもとめられました。
実際に息子は、そのエリアの賃貸相場より高い部屋に引っ越しましたので、問題なく補償が受けられました。
開発後の代替物件
森ビルは完成後、地権者が入居するタワーの約80%を所有しており、残りの20%の中から地権者の代替物件が割りあてられました。
部屋の広さ、階数を選ぶことができ、当然、上の階、広い部屋は買取補償額ではまかないきれませんので、差額を支払う必要があります。
代替物件の提示額は、再開発物件としての特別な計算方法があり、現在JPタワーの最上階のアマンレジデンスの価格が200億円といわれるような、高額なものではありませんでした。
代替物件を購入せずに、オフィース棟の賃料をベースにした債権を購入することもできましたが、私は、提示された階の最上階の100平方メートルの3LDKの購入を選びました。
内装の決定
森ビルはモデルルームをつくり、そのモデルルームで部屋の基本レイアウトと内装を見ることができました。内装の材料もドア、床等、細かく選ぶことができました。
レイアウトと内装は、自分独自のレイアウト、内装に変更することも可能で、私はレイアウトを3LDKから2LDLに変更し、内装も独自のものを指定しました。デザインも指定業者が変更してくれて、追加のデザイン料はこの広さでは破格の35万円でした。
3LDKを2LDKに変更した理由は、やはり場所がら、外国の駐在員に賃貸することを想定し、リビングを広くした方がいいと考えたからです。
銀行融資
物件購入額と保有物件の買取補償額との差額、さらに、レイアウト、内装変更の費用は支払うことになります。
私は、株式会社を設立し、保有物件であるワンルームマンションをこの会社に譲渡していましたので、その費用は、その会社から支払うこととなります。
私個人であっても、銀行の融資は得られたと思いますが、銀行の住宅ローンは79歳までしか融資されませんので、10数年しか借りられず、1年あたりの返済額が高くなります。
株式会社であれば、不動産の優良物件には、31年の融資が可能であり、返済も家賃収入の中から無理なくできます。
会社は家賃収入により、黒字になりますが、中小企業の税率は、15%から23.2%なので個人で保有するより、税制上もメリットがあります。
森ビルの物件を所有するメリット
森ビルの物件は、購入することが難しく、賃貸で住むとしても、厳しい審査がありますので、地権者としてその権利を手に入れることは、とても価値があります。
森ビルはMORI LIVINGを通し、ほとんど独自で自社物件を賃貸しています。
地権者の物件を賃貸に出す場合は、不動産会社を通じて貸すケースと森ビルが借り上げ、森ビルが賃貸に出すケースがあります。
私は手数料は取られますが、森ビルの借り上げ方式をとります。空家賃がなく銀行からの融資も受けやすいからです。
さらにその居住者は、森ビルが主催する限定ベネフィットを享受できます。
以下は森ビルのMORI LIVINGからの引用です。
メンバーシップクラブ
アークヒルズクラブ、六本木ヒルズクラブは、文化や芸術を愛する人々が集い、食を通じて対話と交流を愉しみ、知的想像力を高め合う会員制のクラブです。MORI LIVINGの居住者には、特別入会プランがあります。
居住者限定イベント
音楽、シネマ、アート、ゴルフ、ワイン、お料理教室、日本文化に触れることのできるカルチャーセッション、子供向けのイベントまで。また、時には六本木ヒルズや表参道ヒルズにあるラグジュアリーブランドが、居住者のためだけにファッションショーやレセプションを開催することもあります。
※虎ノ門・麻布台地区再開発及び麻布台ヒルズの詳細については、下記のリンクを参照願います。
港区ホームページ／虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業 (city.minato.tokyo.jp)
麻布台ヒルズ｜主要プロジェクト｜森ビル株式会社 (mori.co.jp)
まとめ
都内、特にトリプルAといわれる麻布、赤坂、青山に区分所有の投資マンションを持つことは、投資額は高くなりますが、価格低下のリスクが比較的低いこと、空室のリスクが比較的少ない等のメリットがあると思います。
さらにそれに加えて将来、建て替え、再開発の可能性が他の地域より格段に高いと考えます。
森ビルは購入することが難しく、賃貸で住むにも、厳しい審査がありますので、地権者として購入、居住の権利を手に入れ、森ビルのメンバーシップベネフィットを享受できることは、大きなメリットです。
